전세사기, 낌새부터 알아채야 막을 수 있다!
보증금 안전 지키는 예방법과 정부 지원 제도 총정리
전세사기는 더 이상 뉴스 속 이야기만이 아닙니다. 최근 몇 년간 한국 사회에서 큰 이슈로 떠오른 이 문제는 수천, 수억 원의 보증금을 잃는 심각한 피해로 이어지고 있습니다. 특히 깡통전세, 돌려막기, 외국인 명의 위장 계약 등의 새로운 수법들이 등장하면서, 일반 세입자들이 피해를 사전에 감지하기 어려운 구조로 변해가고 있습니다.
이 글에서는 전세사기의 개념부터 유형, 피해 사례, 예방 방법, 실제 계약 시 체크리스트, 정부의 지원 제도까지 한눈에 정리해드립니다. 부동산 계약이 낯선 사회 초년생부터 내 집 마련 전까지 전세 생활을 이어가는 직장인, 가족 단위 세입자까지 모두에게 꼭 필요한 정보입니다.
✅ 전세사기란 무엇인가요?
전세사기는 부동산 임대차 계약의 구조를 악용하여 세입자의 전세보증금을 가로채는 범죄입니다. 계약 당시에는 문제가 없어 보이지만, 집주인(또는 법인·사기단체)이 실제로는 보증금을 반환할 능력이나 의사가 없는데도 계약을 체결하고, 나중에 보증금을 돌려주지 않는 방식으로 피해가 발생합니다.
전세사기는 주로 다음과 같은 상황에서 발생합니다:
- 전세가가 시세보다 비정상적으로 높음
- 임대인이 다수의 주택을 소유하고 있음
- 주택에 근저당(담보 대출)이 이미 과다하게 설정됨
- 외국인 명의, 법인 명의 등으로 책임 회피 가능성이 높음
- 계약이 매우 급하게 진행됨
🔍 전세사기의 주요 수법 5가지
1. 허위 매물 및 계약 사기
존재하지 않거나 이미 계약된 매물을 마치 새로 나온 물건처럼 위장해 계약을 유도합니다. 등기부등본을 위조하거나 대리인 행세를 하며 계약서를 작성하는 방식이 대표적입니다.
2. 깡통전세
주택의 실거래가보다 전세가가 더 높은 상태에서 전세를 놓아 세입자 보증금으로만 수익을 남기고, 나중에 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다.
3. 명의 도용 및 위장 임대
임대인이 실제 소유자가 아닌 경우입니다. 타인의 신분증을 도용하거나 외국인 명의로 가장해 계약을 체결하는 등 법적 책임을 회피하기 위한 목적으로 사용됩니다.
4. 보증금 돌려막기
새로 들어오는 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 피라미드식 구조입니다. 결국 마지막 세입자가 피해를 고스란히 떠안게 됩니다.
5. 전세보증보험 미가입 유도
임대인 또는 중개인이 “보증보험은 불필요하다”, “신용 좋다” 등의 말로 세입자가 보험에 가입하지 못하도록 방해합니다. 보험 가입 자체를 허위로 진행하는 사례도 존재합니다.
📉 피해 사례 (※ 재구성된 설명)
A씨는 수도권 외곽의 신축 빌라에 전세로 입주했습니다. 중개인은 “집값은 오를 테니 걱정 없다”며 보험 없이 계약을 진행하도록 유도했습니다. 그러나 집주인이 대출을 연체하고, 집이 경매로 넘어가면서 A씨는 1억 5천만 원의 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했습니다.
B씨는 “집이 외국인 명의인데 정상적으로 사용하고 있다”는 말을 믿고 계약을 체결했으나, 나중에 해당 외국인은 출국했고, 법적 구제가 어려워졌습니다.
🧭 전세사기 예방법
1. 등기부등본 확인은 필수
- 반드시 최신 버전을 열람해야 하며,
- ‘갑구’(소유권), ‘을구’(근저당 등 권리사항)를 모두 체크해야 합니다.
- 소유자 명의와 계약 상대방이 일치하는지 확인하세요.
2. 주변 시세 비교
전세가가 시세보다 지나치게 싸거나 비싼 경우 모두 주의가 필요합니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- KB부동산 리브온
- 네이버부동산 실거래가 비교 등을 활용하세요.
3. 전세보증금 반환보증 가입
- 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증을 통해 가입 가능
- 집주인의 동의 없이도 가입할 수 있으므로 반드시 진행하세요.
- **“가입 불가 시 계약 해지”**라는 문구를 계약서에 특약으로 삽입하세요.
4. 계약서 작성 시 유의사항
- 소유자 본인과 직접 만나 계약
- 계약금 이체 시 반드시 소유자 명의 계좌 사용
- 표준임대차계약서 사용 권장
- 중개사 자격 확인 (QR코드 또는 국토부 공인중개사 조회)
5. 전세사기 조회 앱 활용
- HUG 안심전세 앱
- 집보드
- 도움(DOUM) 등에서 건물의 권리정보, 사기이력 등을 조회할 수 있습니다.
🗣️ 중개사와 대화 시 의심해야 할 말투 Top 10
- “보증보험 없어도 괜찮아요”
- “이 집은 무조건 안전합니다”
- “다들 이렇게 계약했어요”
- “계약금만 넣으시면 잡아드릴게요”
- “특약 같은 건 필요 없어요”
- “임대인 계좌는 대리인 명의예요”
- “전입신고는 나중에 하셔도 됩니다”
- “계약서만 작성하면 알아서 처리돼요”
- “이 조건 놓치면 다음 기회 없어요”
- “보증보험은 주인이 싫어해서 가입 안 해요”
→ 위 표현이 반복되면 반드시 계약 중단 후 재검토하세요.
📌 계약 시 체크리스트
🔹 계약 전
- 실거래가 시세 확인
- 등기부등본 열람 (소유자 일치, 근저당 확인)
- 보증금 대비 시세, 담보 대출 비율 확인
- 보증보험 가입 가능 여부 확인
- 임대인 신분증, 계좌 일치 확인
- 보증보험 특약 기재 여부 확인
🔹 계약 중
- 공인중개사 자격확인
- 표준계약서 사용
- 특약란에 “보증보험 불가 시 해지” 삽입
- 계약금 입금 시 계좌주 확인
- 계약서 자필 서명 및 날인
🔹 계약 후
- 전입신고 및 확정일자 받기
- 보증보험 즉시 가입
- 계약서·등기부등본 보관
🌍 외국인 명의 전세사기, 무조건 위험할까?
외국인이 집주인인 경우 모두 위험한 건 아닙니다. 그러나 최근 들어 외국인을 ‘바지 집주인’으로 활용한 사기 수법이 급증하고 있어 주의가 필요합니다.
외국인 명의 사기 주요 유형
- 신분증·외국인 등록증 위조
- 외국인이 실제로 한국에 없거나 불법체류 상태
- 명의만 외국인이고 실제 소유자는 제3자인 경우
대처 방법
- 외국인의 체류자격(F-2, F-5 등) 확인
- 보증보험 가입 가능 여부 사전 문의
- 등기부등본과 계약서상 실명, 계좌명 일치 여부 필수 확인
🏛️ 정부의 전세사기 대응 정책
1. 전세사기 특별법 시행 (2023년 6월)
- 피해자에게 공공임대 임시 제공
- LH, 지자체와 연계해 경매 우선권 부여
2. 전세사기 피해 지원센터 운영
- 국토부, LH, 지자체에서 무료 상담 및 법률 지원
- 전화 및 방문상담 가능 (국토교통부 누리집 참조)
3. 전세대출 상환 유예
- 피해자에 한해 일정 기간 원리금 상환 유예 조치 가능
4. 피해자 구제 절차
- ‘전세사기 피해자 확인서’ 발급 시 각종 지원 가능
❗ 전세보증보험, 가입해도 보장 안 되는 경우는?
보증보험은 매우 유용한 안전장치지만, 무조건 보험금이 나오는 건 아닙니다.
보장 불가 주요 사례
- 가입 당시 이미 경매 또는 근저당이 과도한 경우
- 보증금이 집 시세보다 높은 ‘깡통전세’ 구조
- 후순위 임차인일 경우 (확정일자·전입신고 늦음)
- 계약상 허위정보 또는 임차인 귀책 사유 발생 시
→ 계약 전에 반드시 보험사와 상담 후 “보험 가입 가능 여부”를 확인하고 특약에 반영하세요.
✅ 마무리 요약: 전세사기, 이렇게 막으세요!
“서류는 확인하고, 보험은 가입하고, 시세는 비교하라!”
- 등기부등본은 최신으로, 갑구·을구를 모두 열람
- 계약은 반드시 임대인 본인과, 계좌 명의 일치 확인
- 보증보험은 즉시 가입하고, 특약 조항은 구체적으로
- 외국인 명의·법인 명의 등은 더욱 꼼꼼히 확인
- 정부 제도를 활용해 피해 발생 시 즉시 대처
📝 참고 출처
- 주택도시보증공사(HUG): https://www.khug.or.kr
- 국토교통부 실거래가 시스템: https://rt.molit.go.kr
- 대한법률구조공단: https://www.klac.or.kr
- SGI서울보증: https://www.sgic.co.kr
이 글은 공공기관 정보를 바탕으로 작성된 전세사기 예방 안내 콘텐츠입니다. 실제 계약 및 법적 대응은 반드시 전문가의 상담을 거쳐 진행하시기 바랍니다.